Viele haben den Traum ein Ferienhaus in Florida zu besitzen. Bis es aber soweit ist, müssen die Kosten für den Kauf zuerst einmal bezahlt und vor allem bedacht werden.
Maklerkosten
Alles beginnt mit den Maklerkosten. In den USA ist es üblich, dass der Verkäufer ausschließlich die Maklerkosten bezahlt und zwar die Kosten des Verkäufermaklers und die Kosten des Käufermaklers. Der Käufer hat keine Kosten zu erwarten.
Notariatskosten ( Title Company )
Die Titel Company in den USA ist mit einem Notariat in Deutschland zu vergleichen. Diese wickelt den gesamten Hauskauf-/verkauf treuhändisch ab. Auch hier bezahlt der Verkäufer einen Großteil der Kosten sowie auch die kompletten Dokumente, die erstellt werden müssen ( Doc Stamps und Title Search ). Die Title Search wird durchgeführt um sicher zu gehen dass die Immobilie keine Belastungen bzw. Altschulden hat. Auch die Title Insurance wird vom Verkäufer übernommen. Das ist in Lee County so üblich. In anderen Counties ist diese Regelung unter Umständen unterschiedlich.
In Lee County ist der Betrag für die Title Company, mit in der Regel weniger als 500 USD, sehr gering. Zusätzlich kann es möglich sein, dass Immobilienfirmen ein Art Administrationsgebühr von ca. 300 USD erheben. Der Makler muss auch auf diese extra Kosten hinweisen.
Inspektion
Es ist angeraten, vor dem Kauf eines Hauses immer eine Inspektion ( Home Inspektion ) durchführen zu lassen. Die Kosten dafür gehen zu Lasten des Käufers und belaufen sich auf ca. 4-500 USD. Das Haus wird dabei in allen Punkten geprüft und jeder Mangel wird mit Bildern gemeldet. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet diese Mängel zu beseitigen aber der Käufer hat das Recht vom Kaufvertrag zurück zu treten, sollte es für den Käufer gravierende Mängel geben. Natürlich kann der Käufer auch versuchen aufgrund der erkannten Mängel den Kaufpreis zu reduzieren. Der Käufer bekommt dann die Anzahlung wieder zurück.
Eine Termiten Inspektion im Rahmen der Home Inspektion ist empfehlenswert. Auch Betonhäuser können einen Termitenbefall haben, da diese gerne Holz anfressen. Die Termiten nisten sich im Haus ein und fressen alles an, was ihnen schmeckt. Eine Pest Control kann die Termiten bekämpfen aber es stellt sich eben die Frage wie lange diese schon an der Basis des Hauses geknabbert haben.
Zusätzlich sollte eine Wind Inspektion durchgeführt werden. Dadurch lassen sich bei der Versicherung des Hauses unter Umständen erhebliche Versicherungskosten sparen. Viele Versicherungsgesellschaften verlangen diese Inspektion. Diese Inspektion kostet nochmals etwa 1-200 USD. Bei älteren Häusern verlangen die Versicherungen oft auch eine 4 Punkte Inspektion. Hier wird zusätzlich die Elektrik sowie alle anderen Installationen geprüft.
Es kann aber auch durchaus vorkommen dass aufgrund der vorhandenen Inspektion und deren erkannte Mängel die Versicherung das Objekt ablehnt zu versichern. Vor allem ältere Häuser sind in der Versicherung entweder teurer oder werden abgelehnt.
Für Häuser die im Zeitraum 2003 -- 2009 gebaut wurden ist es noch zu empfehlen eine weitere Inspektion der Trockenbauwände ( Drywalls ) durchführen zu lassen. In dieser Zeit wurden sehr günstige Trockenbauwände aus China verwendet, die Schadstoffe enthalten und deshalb ungesund sind.
Gutachten ( Appraisal )
Sollte der Käufer ein Gutachten zur Ermittlung des Hauswerts beauftragen, so hat der Käufer die Kosten dafür zu tragen. Der Gutachter ermittelt die Verkäufe der letzten drei Monate für ähnliche Häuser in der Gegend und ermittelt dadurch den Verkehrswert. Diese Art Gutachten kostet ca. 450 USD und wird in der Regel von Banken verlangt wenn eine Finanzierung benötigt wird.
Es ist aber auch möglich dass der Makler selbst den Verkaufspreis aufgrund der letzten Verkäufe gleichwertiger Häuser einschätzt und beurteilt. Dazu ist die Datenbank der MLS sehr gut geeignet.
Vermessung ( Survey )
Sollte der Käufer eine Finanzierung über eine Bank benötigen so wird in der Regel auch eine Vermessung des Hauses verlangt. Zusammen mit der Vermessung wird auch ein Elevation Certificate ausgestellt, dass die Versicherung für eine mögliche Flutversicherung benötigt. Eine Vermessung kostet in ca. 450 USD
Laufende Kosten
Nachdem man sich ein Ferienhaus geleistet hat, muss man an die Kosten denken. Auch wenn das Haus nicht vermietet ist oder man nicht selbst drin wohnt, entstehen Kosten, die man monatlich kalkulieren muss. Hier mal ein Beispiel für ein Haus mit einem Wert von ca. 150.000 $:
Hausverwaltung 150 $
Gartenpflege 75-100 $
Poolservice 75-100 $
Strom 100-150 $
Telefon / Internet / TV 100-140 $
Wasser / Abwasser 100 $ ( wenn man keinen Privatbrunnen hat, sonst fällt dieser Betrag weg und die Stromkosten steigen dafür um weitere 30 $ )
Versicherung 150 $*
Grundsteuer 280 $**
Gesamtkosten ca. 1300 $ im Monat. Dazu kommen noch Rücklagen für Reparaturen bzw. für Investitionen wie neuer Grill, Möbel usw.
Zusätzlich muss man noch die Mieteinnahmen versteuern. Die Tourist- und Salestax von insgesamt 11,5 % muss abgeführt werden. Sollte man dies nicht melden, zieht der Staat 30 % als sogenannte Quellensteuer der Mieteinnahmen.
Im Jahr des Kaufs besteht dann aber noch die Möglichkeit sämtliche Renovierungskosten mit anzugeben so dass hier ein Teil der Staat übernimmt und man noch Geld herausbekommt. Dazu sollte man aber besser einen Steuerberater konsultieren. Wir haben diese Aufgabe aktuell einem Steuerberater übergeben, weil wir uns selbst nicht sicher sind ob wir das richtig machen. Dieser meldet pro Jahr die Einnahmen und die Ausgaben so dass am Ende eine Nullrechnung herauskommt. Der Steuerberater verlangt für diese Leistung etwa 500 $ pro Jahr.
Mit dem Doppelbesteuerungsabkommen ist es seit 2019 aber so, dass auch der deutsche Staat die Mieteinahmensituation genau im Auge hat und man muss diese in der deutschen Steuererklärung auch mit angeben. Es könne ja sein, man erwirtschaftet einen Gewinn und der deutsche Staat entgeht dadurch etwas.
All die angegebenen Kosten sind reine Durchschnittswerte bzw. das sind die realen Werte für unser Haus. Die Kosten sind von Haus zu Haus verschieden und hängen von der Größe des Hauses ab. Besonders der Stromverbrauch ist abhängig von der Einstellung der Klimaanlage bzw. der Poolheizung.
*Versicherung – diese richtet sich nach der Größe, der Lage und dem Alter des Hauses und danach ob das Haus in einer Flutzone liegt oder nicht. Hier rechnet mal mit um die $ 3,000/Jahr, kann auch erheblich weniger sein oder auch erheblich mehr. Die Versicherung deckt uebrigens auch Sturm/Hurricane ab – nur mal so am Rande.
**Grundsteuer – Diese orientiert sich nach der Lage und der Grösse des Hauses. Die Müllabfuhrkosten sind in der Grundsteuer enthalten. Als Orientierung: Wir bezahlten ca. 3.500 USD für unser Haus im Jahr 2011 und sind im Jahr 2019 bei 4400 USD